定期借地権

問合せ

定期借地権創設の背景

以前の借地権は、借地人を守る立場から、以下のように借地人に有利な制度でした。

  • 契約期間満了時に建物がある場合、地主から契約の更新を拒絶するためには地主側に正当な事由を必要とした。
  • 地主に正当事由が認められないにも拘わらず、地主が契約の更新に応じない場合、借地契約は従前内容のままで法定更新された。

その結果として、具体的には以下の問題がありました。

  • 正当事由制度と法定更新制度によって契約関係が更新されることで、半永久的に土地が返還されないことになった。
  • 地主が土地の返還を求める場合に、立退料を要求される問題があった。土地の返還を求める場合には、権利の金銭的補償として借地権価格(住宅地では土地価格の6割から7割、商業地では9割)相当の立退料が要求された。
  • 地主からの地代増額請求は実際には認められ難い状況にあった。

結果的に地主が土地を貸さなくなってしまったため、地主の権利を認めて権利のバランスをとるようにし、定期借地権が創設された。

  • 契約の更新は一切なく、確実に契約関係が終了する。
  • 借地人が契約期間の途中で建物を建替えた場合、借地期間が建替えた時点から再度リセットされて契約期間が延びてしまうという問題があった。定期借地権は、契約期間中に建替えがあっても当初定めた契約期間が満了すれば土地が返ってくる。
  • 契約期間満了で土地を返す条件として、借地人が保有していた建物を地主に買取ることを請求できたが、定期借地権はこの建物買取請求ができなくなった。基本ルールは、借地人が建物を収去し土地を原状回復して返還することになる。

定期借地権のポイント

  • 契約期限が到来したときに契約の更新がなく、建物を取り壊して更地にして返還する借地権。
  • 契約期間の延長がなく、借地人は地主に対して建物買取請求権がなく、立退料の請求ができない。

定期借地権のメリット

  • 地主側にとって
    契約更新がなく,貸した土地は必ず返ってくる。
    建物再築の場合も契約期間の延長はなく,建物買取義務もない。
    自己資金が少なくても良く,事業リスクも小さくてすむ。
    建物を建てる手間も要らず,建物を所有する煩わしさもない。
  • 借地人側にとって
    優良な土地を借りることができる。
    事業目的に応じた建物を建てることができる。
    土地取得費用がいらず,事業の撤退も比較的容易。
    原則として高額な権利金や相当地代を支払わなくてもよい。

普通借地権と定期借地権の違い

普通借地権

  • 30年以上
  • 用途制限なし
  • 契約方法制約なし
  • 法定更新、拒否する場合は正当な事由が必要
  • 契約終了時の建物
    • 建物買い取り請求権あり
    • 行使されると建物はそのままで土地を明け渡し、借家契約は継続

一般定期借地権

  • 50年以上
  • 用途制限なし
  • 公正証書で3特約を定める
    • 契約の更新をしない
    • 存続期間の延長をしない
    • 建物の買取請求をしない
  • 期間満了による
  • 契約終了時の建物
    原則として借地人は建物を取り壊して土地を返還

事業用定期借地権

  • 10年以上50年未満
  • 事業用建物所有に限る(居住用は不可)
  • 公正証書で3特約を定める
    • 契約の更新をしない
    • 存続期間の延長をしない
    • 建物の買取請求をしない
  • 期間満了による
  • 契約終了時の建物
    原則として借地人は建物を取り壊して土地を返還

建物譲渡特約付定期借地権

  • 30年以上
  • 用途制限なし
  • 契約方法制約なし
    30年以上経過した時点で建物を相当の対価で地主に譲渡する特約
  • 建物譲渡による
  • 契約終了時の建物
    • 建物は地主が買取る
    • 建物は収去せず土地を返還する
    • 借地人または借家人は継続して借家として住むことができる

事業用定期借地権の要件

事業用定期借地権の要件は、以下の3つです。

  • 借地権の存続期間を「10年以上30年未満」もしくは「30年以上50年未満」に設定すること
  • 借地上の建物を事業用(居住用を除く)に限定すること
  • 公正証書によって契約を行なうこと

専ら事業用の建物を所有するための借地権に限られます。量販店、レストラン、遊技場、旅館、ホテルなどのほか、公益的な協会、学校などのための建物がその例になります。
賃貸マンションや社宅は、賃貸人にとっては事業目的になりますが、居住の用に供する建物ですから専ら事業の用に供する建物とはいえず、事業用定期借地権の対象となる建物には該当しません。

>事業用定期借地権設定契約

契約時に発生する一時金の種類

一時金の種類には、権利金、保証金、敷金、前払地代などがあり、組合せも可能です。

  • 権利金は、返還不要だが、受取り時の所得税課税がある。
  • 保証金、敷金
    賃料未払いと原状回復費用相当の保全目的で、将来返還しなければならない。

    • 保証金は、高額になるが、地代水準が低めになる。
    • 敷金は、賃料の1~2年分と比較的少額だが、地代水準が高額になる。
  • 前受地代は、返還不要、所得税課税もなし、毎年均等に収益計上

当事務所の定期借地権関連サポート

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