民法の中の債権法が約120年ぶりで抜本改正されることになりました。法制審議会の民法部会が要綱案をまとめました。改正項目は約200と多いですが、以下のような事項がポイントになっています。

• 法定利率の5％
  ⇒3％で、3年ごとに1％刻みで見直し
• 連帯保証で破産になるケースがあった。
  ⇒経営者以外の保証人は、公証人が自発的な意思を確認する。
• 時効が、業種ごとに3年、2年、1年など異なっている。
  ⇒原則10年で、業種問わず、「知ったときから5年」に統一
• 賃借マンションの契約で、保証人の負う限度額に定めがない、また敷金の規定がない。
  ⇒限度額規定を義務付け、また資金は原則借主に返却と明記
• 約款に関する規定なし
  ⇒買い手の利益を一方的に害する項目は無効などと明記

【日経新聞　2015年2月11日(水)朝刊「総合２」より】

不動産を売買する場合には、不動産業者の仲介手数料、所有権移転登記の登録免許税、不動産取得税などの費用が発生します。

不動産取引の仲介手数料
売主、買主、それぞれ一律３％＋６万円が上限と法律で決まっています。
売却価格３０００万円の物件の場合、手数料は売主側、買主側それぞれ１００万８千円（5％の消費税込）にもなります。不動産業者の物件を見ず知らずの他人と売買するのであればどもかく、家族間、友人間など、良く知った者同士で問題が起こりそうでない場合は個人間の直接売買がお勧めです。高額な仲介手数料と消費税が不要になります。費用は、売買契約書の印紙税で、例えば、1,000万円超5,000万円以下の不動産で15,000円です。

所有権の移転登記
所有権移転登記は、当事者申請か、司法書士に依頼することになります。司法書士に依頼する場合は、3,000万円程度の物件で、５～６万円程度。売買による所有権移転登記の登録免許税は２％です。

不動産取得税
土地や家屋を、有償・無償の別、登記の有無にかかわらず、売買、贈与、交換、建築（新築・増築・改築）などによって取得した人（個人、法人を問いません。）が負担します。
実際に納める額は、以下になります。

• 取得した不動産の価格(課税標準額)×税率＝税額

不動産の価格とは、不動産の実際の購入価格や建築工事費ではなく、固定資産評価基準によって評価し決定された価格（評価額）で、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格です（新・増築家屋等は除きます。）。税率は原則３％ですが様々な軽減措置があります。

不動産を取得したときの申告は、不動産を取得した日から３０日以内に、土地・家屋の所在地を所管する都税事務所（都税支所）・支庁へ行います。不動産取得税は、都税事務所・支庁から送付する納税通知書で、納税通知書に記載されている納期限までに、都税事務所（都税支所）・支庁の窓口のほか、銀行などの金融機関・郵便局などで納めます。

2012年12月30日(日)

譲渡担保とは、目的物の所有権その他の財産権を、法形式上債務者または第三者（物上保証人）から債権者に移転して債権担保の目的を達する制度です。

主に形式面を重視して考えるのか（所有権的構成）、実質面を重視して考えるのか（担保権的構成）という２つの見解に大別することができます。

所有権的構成
譲渡担保権者は、目的物の所有権を（対内的にも対外的にも）取得しますが、譲渡担保権設定者に対して、取得した権利を担保目的を超えて使用・処分しない（債権的な）義務を負います。

担保権的構成
譲渡担保の目的物の所有権は依然として設定者に帰属し、譲渡担保権者は、目的物について担保権を有するにすぎません。

2011年6月26日(日)

昨日、以下のようなニュースがありました。

「政府は、福島第１原発の放射性物質漏えい事故の影響で、福島県産のホウレンソウとカキナに対して出荷停止を行っていたが、放射性物質が３週連続して暫定基準値を下回り、国が示した解除条件を満たしたので出荷停止を解除した。」

民法には、停止条件と解除条件というものが出てきます。最初はこれが分かりにくいです。分かったと思うとまた忘れて混乱してしまいます。

• 停止条件
  ある条件が成就すると一定の法律効果が発生する、そのような条件を停止条件と言います。「現在有効ではない法律効果をそのまま『停止』させておくための条件」、と覚えるようにしています。
  例えば死亡すると贈与が発生するような遺贈の場合の死亡が停止条件になります。

• 解除条件
  ある条件が成就すると一定の法律効果が消滅する、そのような条件を解除条件と言います。「現在有効である法律効果を『解除』するための条件」と覚えるようにしています。
  今回のニュースが良い例です。「3週連続で放射線物質が暫定基準値を下回る」と出荷停止を解除する場合の「3週連続で放射線物質が暫定基準値を下回る」というのが解除条件になります。

ＡならばＢという関係は同じですが、Ｂが法律効果を発生させるのか消滅させるのかで分けています。

2011年4月10日(日)

民法は私人間の争いを解決するための法律です。私人間の争いは売買等の取引で生じることが多いです。取引の多くは何らかの物を交換します。交換するには、物を相手に渡すという行為が必要です。動産に関して、占有状態をＡからＢに移転するということは重要な行為になります。

民法では、所有権を変動させるために行う動産の引渡し（占有の移転）には４種類あるとしています。

• 現実の引渡し：最も一般的でＡからＢに現実に引渡して所有権を移します。
• 特殊な引渡し
  • 簡易の引渡し：貸しているなどで既にＢの手元にあるものをＡがＢに引渡したことにして所有権を移します。
  • 指図による占有移転：預けているなどでＣの手元にあるものを以後Ａのためではなく、Ｂのために占有するように指示して所有権を移します。
  • 占有改定：Ａの手元にあるものをそのまま占有を継続するものの、以後の所有権はＢに移します。

特殊な引渡しによる所有権の移転は観念的なもので、そう言われればそうかなと理解はできます。ただ、現実の取引契約では往々にしてありそうなことです。と同時にトラブルも発生しそうです。特に占有改定はそうです。外見的には元の所有者のところにそのまま存在して違いが見えないので、争いが起きそうな可能性が非常にありそうです。

2011年4月 8日(金)