不動産

問合せ

土地の価格

土地の価格は、公示地価が基になっています。公示地価とは、地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示(平成26年地価公示では、23,380地点で実施)するもので、社会・経済活動についての制度インフラとなっています。

地価公示では、「自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格(正常な価格)」を表示しています。公的な主体により求められる他の地価(都道府県地価調査、路線価(相続税評価)、固定資産税評価等)は、地価公示により求められる正常な価格を基準として求められています。なお、路線価と固定資産税評価は以下の計算式により求められています。

  • 路線価(相続税評価)は、地価公示価格水準の8割程度
  • 固定資産税評価は、地価公示価格水準の7割を目途
実勢価格 公示地価 基準地価 路線価 固定資産税評価
決定機関 国土交通省 都道府県 国税庁 市町村
基準日 毎年1月1日 毎年7月1日 毎年1月1日 前年1月1日
3年に1度評価替
発表日 3月下旬頃 9月下旬頃 8月中旬頃 4月初旬
備考 土地収用等
で使用
公示価格
の補完
相続税・贈与税
の基礎
不動産取得税・
登録免許税等
の基礎
価格水準 110%程度 100% 100% 80%相当 70%相当

路線価方式と倍率方式

相続税や贈与税では、土地は路線価方式という評価方法で評価します。ただし、路線価は全国の主要な市街地の道路にしか設定されていません。全国の全ての道路に値段をつけることは現実的に不可能です。そのため、路線価のない土地を評価するときは、代替として固定資産税評価額に一定の倍率を乗じた倍率方式を用います。

倍率方式により評価する宅地の価額は、その宅地の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある宅地の売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算します。

共有不動産

不動産を遺産として相続したときに相続割合に応じて共有にすることがあります。本来であれば、一人が不動産を相続して、他の相続人は現金等を受け取り、相続割合のバランスを取ることが将来的には望ましいことですが、必ずしも話し合いがうまくまとまるとは限りません。そのような場合に、とりあえず不動産を共有にしてしまいます。しかし、いずれは共有状態を解消することが必要になります。

共有物の利用

民法では、共有物の利用について、以下のように定めています。

  • 使用:単独で可能
  • 保存:単独で可能
  • 管理:持分の価格による過半数で決する
  • 変更:全員の同意が必要
  • 処分:全員の同意が必要

持ち分の譲渡

共有持分の譲渡は、基本的には自由とされています。

共有物の分割

民法では、5年を超えない期間において共有物を分割することが出来ない旨を定めている場合を除き、各共有者において、いつでも分割の請求をすることが出来ることになっています。法が分割の自由を重視するのは、そもそも「共有」という状態は、他の共有者と意見が合致しなければ目的物を十分に利用・改良できず、経済的に見て不利益な状態であり、なるべく早く分割して単独所有に移行する方がいいという判断に基づくものであると言われています。
共有物分割の方法としては、

  1. 現物分割:共有物を持分割合に応じて物理的に分割する方法
  2. 代価分割:共有物を売却してその対価を持分割合に応じて分割する方法
  3. 価格賠償:現物分割の結果生じる過不足分を支払うことで調整を図る方法

という3つが考えられます。

裁判による共有物の分割

共有物の分割について共有者との間で話し合いがまとまらない場合、民法は、その分割を裁判所に請求することができる旨定めています。共有物の分割を裁判所に請求した場合、民法は、その分割方法について、現物分割を原則とし、現物をもって分割することができないとき又は分割により著しくその価格を損するおそれのあるときは競売による分割を命ずることができる旨定めています。
判例は分割方法について多様化・弾力化の方向を示しており、現物分割により生じる過不足を金銭の支払いで調整する部分的価格賠償、共有物を共有者の1人の単独所有または数人の所有とし、これらの者から他の共有者に対して持分の価格を賠償させる全面的価格賠償が認められています。

普通借家契約と定期借家契約

家を貸す場合には、普通借家契約と定期借家契約があります。

更新、再契約

普通借家契約の場合は、借主の立場が強く、家主の都合で契約を更新しない場合には、借主から高額の立ち退き料を求められることがあります。しかし、例えば3年の定期借家契約にした場合は、3年後に再契約するかどうか家主も選択できます。そのため、最近はトラブル回避の目的で定期借家契約にする家主が増えてきています。

中途解約

普通借家契約の場合、借主は数ヶ月前の事前連絡で中途解約が出来ます。それでは、定期借家契約の場合は、契約期間の間、借主は中途契約ができないかというとそうでもありません。転勤や療養といったやむを得ない事情なら中途解約が出来ます。定期借家契約であっても、家主にとって、契約期間の家賃収入が必ずしも保証されるわけではありません。いずれの契約の場合も、家主からの中途解約は原則としてできません。

家賃

定期借家契約は、借主が継続して借りることを希望しても、契約終了に伴い終了させることが出来ます。つまり、借主は家を明け渡さなければならなくなります。定期借家契約の方が、普通借家契約よりも、家主にとって有利になりますので、定期借家契約の家賃の方が、普通借家に比べて安くなりがちです。

普通借家契約 定期借家契約
更新
再契約
家主は借主の更新希望を拒めない
拒むときは特別な理由が必要
家主は再契約するか選択可
中途解約 家主は不可
借主は可
家主は不可
借主はやむを得ない事情あれば可
家賃 相対的に高め 相対的に安め

家主としては、家賃が安めになり、中途解約というリスクは相変わらずあるものの、契約期間終了ごとに再契約するかどうかを選択できる定期借家契約にするかどうか検討してみる価値はあります。

不動産売買にかかわる費用

不動産を売買する場合には、不動産業者の仲介手数料、所有権移転登記の登録免許税、不動産取得税などの費用が発生します。

不動産取引の仲介手数料

売主、買主、それぞれ一律3%+6万円が上限と法律で決まっています。
売却価格3000万円の物件の場合、手数料は売主側、買主側それぞれ100万8千円(5%の消費税込)にもなります。不動産業者の物件を見ず知らずの他人と売買するのであればどもかく、家族間、友人間など、良く知った者同士で問題が起こりそうでない場合は個人間の直接売買がお勧めです。高額な仲介手数料と消費税が不要になります。費用は、売買契約書の印紙税で、例えば、1,000万円超5,000万円以下の不動産で15,000円です。

所有権の移転登記

所有権移転登記は、当事者申請か、司法書士に依頼することになります。司法書士に依頼する場合は、3,000万円程度の物件で、5~6万円程度。

売買による所有権移転登記の登録免許税は以下のとおりです。

  • 土地の売買
    ○平成27年4月1日から平成29年3月31日まで 1000分の15
    ○平成29年4月1日から 1000分の20
  • 土地以外の不動産の売買 1000分の20

譲渡所得税

譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。

  • 所得の計算方法
    譲渡所得は、次のように計算します。

    収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額
  • 収入金額
    収入金額は、通常土地や建物を売ったことによって買主から受け取る金銭の額です。しかし、土地建物を現物出資して株式を受け取った場合のように、金銭以外の物や権利で受け取った場合にはその物や権利の時価が収入金額となります。
  • 特別控除額
    • 収用等により土地や建物を譲渡した場合 ・・・ 5,000万円
    • 居住の用に供している家屋やその家屋と共にその敷地を譲渡した場合 ・・・ 3,000万円
    • 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合・・・ 1,000万円
      (長期譲渡所得に限る。)

土地、建物の譲渡所得から差し引く特別控除額の最高限度額は、年間の譲渡所得全体を通じて5,000万円です。

  • 税額の計算方法
    土地や建物の譲渡による所得は、他の所得、例えば給与所得などと合計せず、分離して課税する分離課税制度が採用されており、所得税の額は次のように計算します。

    • 長期譲渡所得
      課税長期譲渡所得金額×15%
    • 短期譲渡所得
      課税短期譲渡所得金額×30%

平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。

※長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物を、また、短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物をそれぞれ譲渡したことによる所得をいいます。

不動産取得税

土地や家屋を、有償・無償の別、登記の有無にかかわらず、売買、贈与、交換、建築(新築・増築・改築)などによって取得した人(個人、法人を問いません。)が負担します。
実際に納める額は、以下になります。

  • 取得した不動産の価格(課税標準額)×税率=税額

不動産の価格とは、不動産の実際の購入価格や建築工事費ではなく、固定資産評価基準によって評価し決定された価格(評価額)で、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格です(新・増築家屋等は除きます。)。税率は原則3%ですが様々な軽減措置があります。
平成27年3月31日までに宅地等(宅地及び宅地評価された土地)を取得した場合は、取得した不動産の価格×1/2が課税標準額になります。

不動産を取得したときの申告は、不動産を取得した日から30日以内に、土地・家屋の所在地を所管する都税事務所(都税支所)・支庁へ行います。その際の添付書類は、売買契約書、領収書等です。不動産登記を済ませている場合は、情報が法務局から都税事務所に回るので自ら申告をしないでも良いようです。

不動産取得税の納付は、都税事務所・支庁から送付されてくる納税通知書で、納税通知書に記載されている納期限までに、都税事務所(都税支所)・支庁の窓口のほか、銀行などの金融機関・郵便局などで行います。

>東京都主税局 不動産取得税

贈与税

土地、建物を個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたときには、その財産の時価と支払った対価との差額に相当する金額は、財産を譲渡した人から贈与により取得したものとみなされます。著しく低い価額の対価であるかどうかは、個々の具体的事案に基づき判定されます。時価とは、その財産が土地や借地権などである場合及び家屋や構築物などである場合には通常の取引価額に相当する金額を、それら以外の財産である場合には相続税評価額をいいます。現実的に課税される場合、土地は路線価が基準になるようです。

不動産登記

登録免許税

不動産に関する登記をする場合には、登録免許税が必要です。定額で決まっているものと固定資産評価額が算定の基礎になっているものがあります。固定資産評価額を基礎とする場合は、固定資産評価額の1000円未満の金額を切捨て、それに所定の税率を乗じ、結果の金額の100円未満を切り捨てた金額が登録免許税になります。通常、登録免許税は買主が負担します。

税額相当の収入印紙を購入して登記申請書に貼付します。割印はしません。申請書に貼付スペースがない場合は、別紙に貼付し、登記申請書と左側2ヶ所でホッチキス留めし、間に契印をします。

固定資産評価額を証明するために、以下のいずれかを提出します。

  • 固定資産評価証明書
    相続登記の場合は、「相続登記申請に使用する」ということを伝えてください。伝えないと不動産の名義書換えに必要な情報を省いた証明書が発行されることがあります。伝えると被相続人所有の全ての不動産情報を出力してもらえます。
    東京23区内であれば、都税事務所で取得できます。東京23区外であれば、市区町村役場で取得できます。1通400円程度で、必ず最新の年度のものを取得します。
    不動産の所有者でないと固定資産評価証明書は取得できません。

    • 所有者が亡くなっている場合は、相続人であることが分かる戸籍謄本が必要です。
    • 所有者が存命している場合は、その人からの委任状が必要です。委任状自体は窓口に用意してありますが、委任者が自筆で氏名等を書く必要があるので事前に準備することが必要です。
  • 固定資産評価通知書
    同上ですが、相続登記の目的のためにのみ発行してくれるものです。無料です。無料なので当然こちらの方が良いのですが、常に発行されるものでもないようです。窓口で聞いてみる必要があります。
  • 固定資産税の納税通知書に附属する課税明細書
    この方法が一番簡便です。基本的には、金額を確認したら返却してもらえるはずです。戻さない法務局もあるようなので事前に確認する方が安全です。

登録免許税の例

  • 相続
    1000分の4
  • 売買
    • 土地
      • 平成27年4月1日から平成29年3月31日まで 1000分の15
      • 平成29年4月1日から 1000分の20
    • 土地以外の不動産
      1000分の20
  • その他(贈与・交換・収用・競売等)
    1000分の20
  • 抵当権の抹消,所有者の住所又は氏名の変更の登記
    不動産1個につき1,000円

>国税庁 登録免許税の税額表

住所変更登記

不動産を売却するなど権利の変動がある場合は不動産の変更登記を行いますが、その際に登記簿上の住所と現住所が一致している必要があります。一致していない場合は、所有権の変更登記等をする前に、その前提として、住所変更登記をする必要があります。そのときに、自分がその登記簿上の住所に住んでいたという証明書類を添付することになります。

住民票に前住所が載りますので、それで済めば良いのですが、2回以上移転していますと住民票に登記簿上の住所が現れません。そのようなときは、戸籍の附票を取得します。戸籍には、附票といって、その戸籍が有効な期間の住所の移動が記載されたものがあります。しかし、それも基本的に5年前までしか遡れませんので、その戸籍の附票にも登記簿上の住所が現れないことがあります。

住民票も戸籍の附票も登記原因証明情報になり得ない場合は、登記済権利証(登記識別情報)を探し出して提出します。例えば横浜地方法務局では、登記済権利証が登記原因証明情報になるので良いのですが、東京法務局では、登記済権利証に不在住不在籍証明も添付する必要があるので注意が必要です。

登記済権利証を戻してほしい場合は、コピーを取り、「原本の写しに相違ありません。」年月日、氏名を書き、押印し原本還付してもらうことになります。不在住不在籍証明書は、その登記簿上の住所に同じ氏名の人は現在住んでいないという証明で、市区町村役場で取得できます。消極的な証明情報と言えます。

住所変更、氏名変更登記

所有権の登記名義人(所有者)の登記記録上の住所が,住所の移転により変更されるとともに,氏名が変更された場合は,登記記録上の住所及び氏名を現在の住所及び氏名に一致させるために,住所の移転及び氏名の変更の登記(登記名義人の住所及び氏名の変更の登記)をする必要があります。数回変更をしている場合は,最後に変更した日を記載します。

抵当権の抹消登記

銀行ローンを返済すると金融機関から書類が送られてきますので、抵当権の抹消を行う必要があります。司法書士に依頼することが多いかと思いますが、自ら行うことも可能です。以下の書類等が必要ですが、法務局に行かずに郵送で済ますことも可能です。

提出書類

  • 抵当権抹消登記申請書
    ひな形を元に自分で作成します。
    抹消する登記が2件(日付、受付番号が別)のときは、申請書の該当欄は2段書きします。

    • 原因
      抵当権解除証書又は抵当権設定契約証書に、
      「解除しました。」とあれば、「解除」
      「解除原因 ○年〇月○日 弁済」とあれば、「弁済」
      と書きます。
  • 登録免許税の印紙を貼付した台紙
    抹消の登記の登録免許税は,土地又は建物1個につき1,000円です。
    一戸建てであれば土地と建物は別で、最低でも2,000円になりますが、土地が数筆になっているケースも多いです。
    収入印紙は綴じた別紙に貼らず、申請書の余白に貼ることでも構いません。
  • 添付情報
    • ①登記原因証明情報
      金融機関から預かります。「解除証書」「弁済証書」というタイトルになっています。
    • ②登記識別情報通知または登記済権利証
      登記識別情報通知は金融機関から送ってきます。シールをはがし、そのコピーを封筒に入れて封をして、「申請人の氏名(名称)」、「登記の目的」及び「登記識別情報通知在中」と封筒に記載します。
      登記済証は、「抵当権設定契約証書」などのタイトルになっている場合もあります。「登記済」という赤い名刺大の印判が押されているものです。
    • ③資格証明情報
      金融機関から預かります。登記簿謄本や登記事項証明書、代表者事項証明書、閉鎖謄本などのタイトルです。
      代表者事項証明書は金融機関から戻すように言われることがあります。
      その場合は、コピーに「原本に相違ありません。」、年月日、住所、氏名を記載し、押印しますと原本を返送してくれます。
    • ④代理権限証明情報
      金融機関から預かります。委任状のことです。委任される人は権利者です。空欄になっていれば、住所と氏名を記入します。
  • 抵当権設定契約書
    送らないで良いです。
  • 解除日付が未記入の場合は金融機関に尋ねます。全て日付は解除日で統一して構いません。

抵当権移転仮登記及び信託仮登記

例えば、A社の抵当権に、B社の抵当権移転仮登記及び信託仮登記が設定されているケースがあります。この場合、A社の抵当権抹消登記を申請すれば、その抵当権の存在を前提とするB社の仮登記は、職権で抹消されます。抵当権抹消登記の添付書類として、B社の承諾書、印鑑証明書及び資格証明書を添付します。

郵送による申請

郵送の場合は、レターパックプラス又は簡易書留等で送ります。上記の必要書類を入れ、「不動産登記申請書在中」と記載し、管轄の法務局の「不動産登記権利係」へ郵送します。登記完了後の書類を返送してもらうための角2の返信用封筒(簡易書留分の切手を貼っておきます。)も同封します。

書類の書き方を間違えると、申請書に使用した印鑑を持って法務局に行く必要が出てきますので、郵送で申請する場合は、書類の事前チェックを念入りに行うことが必要です。書類のチェックは、申請先の法務局でなく、近くの法務局でもしてもらえます。なお、申請書に捨印を押しておけば、軽微な間違いであれば、法務局が訂正してくれることもあります。

1~2週間で、登記識別情報が返送されてきます。それが以前の登記済証、権利証に相当しますので大切に保管します。代表者事項証明書も戻ってきて、銀行に返送することもあります。

マンションの場合は、少し注意が必要ですので、以下の法務局のページを参照してください。

生産緑地

生産緑地であるかどうか判断される基準は必ずしも明確ではありません。
ある自治体での「生産緑地法第2条第1号の農地に係る農業委員会の判断基準」では以下のようになっています。

  • 農地法では「耕作の用に供される土地」をいい、現に耕作されている土地、又は現在耕作されていなくとも耕作しようとすれば、いつでも耕作できるような休耕地(草刈等の管理を行っている土地)で、客観的にみて、その現状が耕作の目的に供される土地。
    • 「耕作」とは、土地に労費を加え肥培管理を行って作物を栽培すること。
    • 「肥培管理」とは、作物の生育を助けるため施行される耕運、整地、播種、灌がい、排水、施肥、農薬散布等一連の人為的作業を行うこと。
    • 「作物」とは、穀類、そ采類にとどまらず、花卉、茶、なし、桃、りんご等の永年性作物や果樹等植物を含む。
    • 「耕作されている土地」とは、その土地の登記簿上あるいは課税上の地目のみで判断することなく、作物を栽培している土地であること。
  • 前号のほか、次に掲げる土地も「農地」とする。
    • 芝生あるいは植木の苗木の生産、出荷等を営むべく栽培を目的とする土地で肥培管理を行って収益をあげている土地。
    • 竹を植林して毎年竹又は筍を採取する土地で、肥培管理を行って収益をあげている土地。
    • 従来は耕作していた土地であったが、宅地開発等人為的なことにより、日陰となったため日照通風等の影響でその一部分は現在耕作されていないで休耕地とされているが、大部分はなお菜園として利用している土地。
    • 耕作していた土地が、川の氾濫等の自然災害により土砂等が流入して一時的に耕作地として利用することが不可能になった土地。
    • 農地法に基づき転用届を出したが、目的実現に至らず引き続き営農している土地で、農地基本台帳の経営農地として登載される土地。
    • 農地法上本来は、農地以外として扱われているが、生産緑地法の趣旨から営農の継続が前提であることにより、一筆の農地の一部分にある、あるいは農地と隣接し一体の形態をなして、その農地の営農上欠くことができない下記のような農業用施設、あるいは農業用道路、用排水路。
      • 農業に従事する者が、農産物の直売の用に供する施設。
      • 農産物の生産又は集荷の用に供する施設(ビニールハウス、温室、畜舎集荷施設等)。
      • 農業の生産資材の貯蔵又は保管の用に供する施設(サイロ、種苗貯蔵施設、農機具等の収納施設等)。
      • 農産物の処理又は貯蔵に必要な共同利用の施設(選果場、ライスセンター等)。
      • 農業に従事する者の休憩施設(休憩所、あずまや等)。
      • 市民農園のための演習の用に供する施設(植物展示場、教材園等)。
      • 市民農園のための管理事務所、その他の管理施設(管理用具置場、ごみ置場、管理用駐車場等)。
    • 農地と一体の形態をなしている国有畦畔等を払い下げた土地。
  • 上記以外のもので、農業委員会が認めるもの。

不動産管理会社設立による節税

不動産を管理する会社を設立することにより、主に以下の2つの理由から節税が図られます。
①個人の場合、所得が低ければ税率は低く、高くなれば50%以上になりますが、法人の場合の税率は、30%~40%にほぼ固定されています。
②法人から個人に給与を支払う場合、その全額に課税されるのではなく、給与所得控除を引いた額に課税されます。

不動産管理会社の方式

主に以下の3種類あります。

  1. 管理委託方式
    オーナーが、管理会社に不動産の管理のみを委託します。
    オーナーは、管理料として、実際の家賃の10%弱程度を管理会社に支払います。
    契約等、変更することは少なく、すぐに始められますが、節税効果は限定的です。
    また、不動産管理会社の存在意義に関して、税務署から調べられる可能性があります。
  2. 一括借上、サブリース方式
    オーナーが、管理会社に不動産を貸し付け、管理会社が賃借人に貸し付けます。
    管理会社は、オーナーに対して、実際の家賃から10%強を差し引いた金額を支払います。
    つまり、10%強が管理会社の収入となります。
    管理委託方式よりは節税効果は大きいですが、やはり限定的です。
    オーナーが不動産を所有することは変わりませんが、賃借人に対しては間接賃貸となりますので、契約関係を変更する必要があります。
  3. 不動産保有形式
    オーナーが、管理会社に不動産を売却します。
    管理会社が、自社の保有物である不動産を賃借人に貸し付けます。
    管理会社は、元オーナーに従業員としての給与、経費などを支払います。
    管理会社は、オーナーから不動産を購入する資金として、オーナーから借り入れをするか、資本金として受け入れます。

1.と2.は所有権が移転しないので、簡単に始められますが、10%前後の管理料が移転するのみなので、節税効果は限定的です。
また、管理料を高く設定しますと、実態がない管理会社として、税務署から否認されますので注意が必要です。

3.は、不動産を売買することにより、所有権が移転しますので、譲渡所得税、不動産取得税、登記費用等のかなりの費用が発生します。また、ローンが残っているとローンの組み直しになり、ローン会社が合意しない可能性が高いです。3.は最も節税効果が高い方法ですが、不動産の所有権が管理会社になるので、不動産賃貸収入が1000万円以上になる、ローンが残っていない、新規に現金で購入するなどの場合に検討する形式と言えます。

不動産管理会社の設立、維持には費用と手間がかかります。
不動産管理会社の収入が少ないと節税にならない場合があります。

当行政書士事務所の役割

サービス内容

行政書士は、「権利義務に関する書類」として、不動産取引に関わる契約書等を作成することができます。不動産登記における添付書類も同様に作成することができますので、後は登記申請書を作成していただければ自ら不動産登記の申請ができます。法務局のホームページにサンプルが掲載されていますし、各法務局に相談コーナーもあります。なお、当事務所経由で申請書の作成を司法書士に依頼することも可能です。

費用

個別対応になります。

期間

内容等により異なります。

対応エリア

  • 町田市、多摩市、稲城市、狛江市、世田谷区、新宿区、渋谷区などの東京都
  • 相模原市、座間市、厚木市、大和市、綾瀬市、海老名市、横浜市、川崎市などの神奈川県
  • 内容、状況によっては全国対応、海外対応もします。

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