借地権

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借地権(地上権と賃借権)

法律上で借地権と呼ばれる権利には、物権である地上権と、債権である賃借権の2種類があります。どちらも建物の所有を目的として他人の土地を利用する権利ですが、前者と後者とでは権利の強弱に著しい違いがあります。

地上権

土地を直接的に支配できる強い権利を持ちます。この権利の所有者は、地主の承諾を得ることなく、地上権を登記し、第三者に譲渡し、賃貸することができます。地主には法的に登記の協力義務があり、借地権者が希望すれば地上権の登記に応じなければなりません。

賃借権

賃貸人の承諾を得て土地を間接的に支配する権利です。地上権と比較して権利は弱く、賃借権を登記する場合には地主の承諾が必要であり、第三者への譲渡、賃貸にも地主の承諾が必要です。賃借権には、地上権のように地主に登記の協力義務はありません。しかし、借地権者が所有する建物の登記をすることによって、賃借権を登記したのと同様の効果を得ることができます。

現在、借地権というと、地上権が設定されている物件はほとんどなく、賃借権が一般的です。賃借権は確かに地上権と比較すると弱い権利ですが、借地借家法及び旧借地法で強力に保護されていますので、実質的な価値は地上権と変わらないとも言われています。

底地

借地権のついた宅地の所有権のことを「底地」といいます。借地権のついた土地の所有権は、借地人に帰属する借地権、地主に帰属する底地権によって構成されます。

更地のように土地所有者が自由に利用したり転売したりできる完全所有権とは違い、借地権者との関係で利用上の制約を受けること、借地権者以外の第三者に底地だけを売却することが難しいことから不完全所有権といわれます。底地の価格は、更地の時価から借地権価格を差し引いた金額に相当します。また、相続税評価額も借地権割合を控除した価額になります。大都市圏の都心に近いほど評価は低くなります。

底地の経済価値は、賃借人から賃貸借契約の存続期間中支払われる純賃料の現在価値と、その期間の満了後、所有権者が使用収益の権能を回復することによる経済的利益の現在価値の合計となります。なお、借地権の価格と底地の価格は相互に関連しあっていますが、実際には、必ずしも「借地権価格+底地価格=土地価格」にはなりません。

借地権の処分

借地権割合

地主から賃貸借契約にて土地を有償で借り、自宅等を建て登記している場合、その土地を使用できる権利として「借地権」が発生します。借地権は財産のひとつで、相続が発生した場合は課税の対象となります。その財産の評価をする為に、国税局が各地域ごとに借地権割合を設定しています。一般的には、地価の高い地域ほどその割合も高くなり、東京の商業地では80%~90%、住宅地では60%~70%程度の割合になっています。

路線価と借地権割合

国税局のホームページにある路線価図を見ると、「700C」のような表示が路線に表示されています。数字は1平方メートルあたりの路線価を表示しており、単位は千円です。記号のCは以下の借地権を表しています。
記号 借地権割合
A   90%
B   80%
C   70%
D   60%
E   50%
F   40%
G   30%

借地権(底地)の評価

借地権(底地)の評価は路線価に借地権(底地)割合を乗じて計算されますが、これは相続税を確定する為の基準であり、必ずしも相場ではありません。借地権や底地を単独で売却する場合と共同で売買する場合とでも大きく価格が違います。例えば1億円の土地(底地40%、借地権60%の場合)を借地権だけ売却すると4000万円程度、底地だけ売却すると1000万程度と、別々に売却した場合は本来の価値の半分になることもよくあります。借地権を地主に売却する場合や底地を買い取る場合でも、借地権割合を目安に価格交渉がなされますが、絶対的なものではなく、あくまでも尺度の一つになります。地主との関係や状況に応じて大きくその割合は変動します。

底地・借地権の整理方法

借地権と底地を整理する方法はいくつかありますが、基本的には以下の4つの方法です。

  • 借地人が地主から底地を買い取る
    一番多いケースですが、買い手と売り手が特定されているため価格の調整が難しい場合が多い
  • 地主が借地人から借地権を買い取る
    上記同様、価格の調整が難しい場合が多い
  • 地主と借地人が共同で第三者へ土地を売却する
    売却前に底地と借地権の割合を決めておく必要がある
  • 地主と借地人間で等価交換をする
    一定の条件の下で等価交換し、税務上は無税

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