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目次
相続に関するページ
不動産の分割方法
現物分割
現物分割とは、個々の財産についてその取得者を個別に決定する分割方法です。自宅は長男へ、預貯金は長女へ、有価証券は次男へというように、個々の財産を 分割しないでその現物のまま分割する方法です。この方法ですと、相続財産における自宅不動産の占める割合が大きい時に困ります。自宅を相続する人の相続割 合が大きすぎることになり不公平になってしまいます。不動産を分割しても意味がある程広いのであれば、不動産自体を分割するという話もありますが、現実的 にそのようなケースは多くはありません。
換価分割
代償分割をしたいが、不動産を相続する人が他の相続人に渡す現金を用意できないケースなどの時に採用されます。不動産を実際に売却してその代金を相続人間 で配分します。ただ、実際には被相続人の住んでいた住居に継続して居住したい、あるいは出てしまったら他に住むところがなくなってしまう等の理由で、なか なか自宅を売却することが出来ないケースがあります。また換価分割の場合は売却時の税金にも注意する必要があります。
代償分割
そこで、代償分割という方法が良く行われます。遺産のほとんどが自宅不動産で、相続人の一人が継続的に居住、かつ相続となると、その人が遺産の多くを相続 することになります。結果として、分割割合が不公平になってしまいます。その場合には、まずその不動産を売却したと仮定して、その想定売却金額と他の預貯 金等を合計して、総遺産額を算出します。そして、その金額を分割割合で配分するわけです。しかし、結果として、不動産を相続する人が多額の現金を他の相続 人に渡す必要が出てきます。その現金の捻出に苦労する場合があります。
- 代償分割に用いる不動産の価格
売却を想定して分割するので、原則的には売却価額（時価・取引価格）になりますが、実際には想定が難しいです。簡易的には、土地の固定資産評価額を0.7で割ると時価の取引価格、0.8で割ると路線価になります。その時価を用いるか、現実には思うような金額では売却できないことや、各種の税金、不動産業者の手数料等が必要なことを考慮し、路線価を採用することになります。路線価は、別途インターネットの路線価図、あるいは税務署で調べることができますので、その金額と突き合わせることで妥当性の確認ができます。ただ、どのくらいの金額で合意するかは自由ですので、固定資産評価額を採用するなど、相続人間の各種の事情を勘案して決定するのであれば、それはそれで何の問題もありません。
共有
不動産を共有のままにしておくことも出来ます。現物分割では遺産が偏りすぎ、代償分割では自宅を継続使用する人が現金を用意できず、換価分割では住むとこ ろがなくなってしまう、となると共有のままということになります。しかし共有はその時は良いとしても年月が経過しますと必ず不都合が生じてきます。共有者 の一人がお金が必要になり売却したいと思っても全員の同意が必要です。また共有者が亡くなると相続が発生し、権利関係が複雑になってしまいます。共有は避 ける方が無難です。
名義変更をしない場合
現実的には、何もしないというケースもあり得ます。自宅がまだ亡くなった人の名義のままというケースがよくあります。年とともに相続人が亡くなっていきま すので、その相続も発生します。関係者が増えて複雑になってしまいます。基本的に中間省略登記は出来ませんので、いつかは亡くなった人の順番に逐次相続処 理をしなくてはなりません。面倒なことを次世代、次々世代に押し付けているだけになります。相続登記は早めに行うことが必要です。
配偶者居住権
- 概要
- 配偶者居住権とは、亡くなった人の配偶者が自宅に住み続けられる権利で、主に夫を亡くした妻が安心して生活できるようにするために設けられた権利です。
- 配偶者が相続開始時に被相続人所有の建物に居住していた場合に、配偶者は、遺産分割において配偶者居住権を取得することにより、終身又は一定期間、その建物に無償で居住することができます。
- 具体的には、以下の問題を避けるのが目的です。
- 自宅を配偶者に相続させることはもちろん可能です。
- しかし、自宅は通常高額で、遺産の大半を占めることが多いです。配偶者が自宅を相続し、残りを各相続人に法定相続に近い形で取得させる場合、預貯金の多くが子等の他の相続人に渡ってしまい、配偶者に渡る預貯金が少なくなってしまいます。
- 残された配偶者には、自宅に住み続けられることが必要なのと同時に、ある程度の金銭も必要なためです。
- 配偶者居住権の評価額
- 配偶者居住権は、売却できないため、財産としての価値が低く、家の古さや配偶者の年齢などに応じて評価します。例えば、自宅の価値が6000万円の場合で、配偶者の居住権が2500万円、子が持つ家の所有権が残りの3500万円などになります。
- 相続税、贈与税
- 居住権は配偶者の保護を目的とするため、本人が亡くなれば権利は消滅します。このため、配偶者居住権の一次相続では課税されますが、二次相続のときは課税されず、相続税の節税につながります。居住権は将来、配偶者が亡くなったときに消滅し、子が相続して税を負担することはありません。
- 配偶者が将来、老人ホームに転居しようと配偶者居住権を放棄したり、配偶者と子が合意して居住権を解除したりすると、配偶者から子に贈与があったとされて子に贈与税がかかります。
- 遺言に記載も可能
- 配偶者居住権は、遺産分割協議書だけではなく、遺言にも書くことができます。例えば、後妻に配偶者居住権を与え、先妻の子には所有権を相続させることが考えられます。後妻は安心して自宅に住み続けられますし、亡くなったときは、所有権の価値が実質的に上がるので、所有権を持つ先妻の子の不満も起きにくいです。
- 居住権の制度が施行されるのは、2020年4月からです。それ以前の日付で、「自分の死後、妻に自宅の配偶者居住権を相続させる」と遺言に書いてあっても無効になります。
- 不動産登記
- 配偶者居住権は登記する必要があります。登記なしでは第三者に居住権を主張できません。
相続登記
不動産を相続すると登記が必要になります。以下のような書類を準備して法務局に提出します。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本・除籍謄本、改製原戸籍謄本
- 被相続人の除住民票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議書（実印押印）
- 相続人全員の印鑑登録証明書
- 不動産を相続する人の住民票
- 固定資産評価証明書
以上の書類により、法務局は、
- 被相続人の戸籍によって相続人を割り出すことと
- 相続人全員で遺産分割を合意し、当該不動産は申請人が相続することで間違いがないことを判断することになります。
なお、相続登記の場合は、固定資産税評価額の１０００分の４の登録免許税が必要になります。課税標準額の1,000円未満の端数は切り捨て、価格が1,000円未満である場合は，1,000円になります。また、計算した税額に100円未満の端数があるときは切り捨て，計算した額が1,000円未満であるときは1,000円とします。
登記申請書の書き方
申請書をまとめられる場合、まとめられない場合
- 原則として、登記申請書は１つの不動産ごとに作成しなければなりませんが、
登記所の管轄、登記の目的、登記の原因及びその日付、当事者
の全てが同じ場合は、１つの申請書でまとめてできます。 - 被相続人のＡさんが、同一の法務局の管轄内に、土地と建物を単独で所有しており、 相続人のＢさんがすべての物件を相続する場合、原則として １つの申請書に全ての不動産を記載して一度に登記を申請することが可能です。
- 被相続人のＡさんが、同一の法務局の管轄内に、土地を共有、建物を単有で所有しており、 相続人のＢさんが土地の持分と建物を相続する場合、原則的には申請書を分けなければなりません。
しかし、相続登記に限定して、例外的に、「所有権移転及び○○○○持分全部移転」という目的で１枚にまとめることが先例で認められています。 - Ａさんの土地をＢさんへ、建物をＣさんへそれぞれ相続させるというように、 相続人が異なる場合も、申請書をそれぞれ作成する必要があります。
記載内容等
- 目的と原因
- （共有の）持分全部移転
登記の目的：○○○○持分全部移転
原因：平成23年6月24日（相続） - （単有の）移転
登記の目的：所有権移転
原因：平成9年12月15日（相続）
- （共有の）持分全部移転
- 捺印
捺印は必要ですが、実印でなくて構いません。 - 登記識別情報
法務省のサンプル等には、
□ 登記識別情報の通知を希望しません。
という記載があり、少々分かりにくいです。これは、通知を希望しない場合には、□の中に✔をしなさい、という意味です。通知は当然希望しますので、□のままにして、✔は付けません。
あるいは、「相続人の住所へ送付の方法により登記識別情報通知書の交付を希望します。」などと書きます。 - 住民票コード
住所証明情報として、住民票を添付しますが、住民票コードが分かれば、住民票を添付する必要はありません。 - 不動産明細
申請書には、不動産の明細を記載する必要がありますが、不動産番号（登記事項証明書に記載されています）が分かれば、それを記載することにより、所在等その他の記載を省略することができます。
連件申請
- 連件申請とは
登記は、同じ種類の登記や異なる登記を同時に、同じ登記所に申請することが可能です。このように複数の登記をまとめて同時に申請することを、「連件申請」と言います。申請する登記所が異なる場合は、連件申請はできません。 - 連件申請のメリット
連件申請は、複数の登記をまとめて行います。そのため、住民票や戸籍などの添付書類が、それぞれの登記で必要な場合でも、原本が１部あれば、全ての登記に援用することが可能です。例えば、相続登記では、戸籍や除籍などの添付書類が、全ての相続登記に必要になることがよくあります。
相続登記が５件あったら、本来は戸籍や除籍が５部必要ですが、連件申請にすることで援用ができ、戸籍や除籍が１部で足ります。申請件数が多くても、添付書類が１部で済むのが、連件申請の大きなメリットです。 - 連件申請のやり方
連件申請は、援用する書類の位置を考慮し、添付書類の書類名の直後に「（前件添付）」、「（後件添付）」と記入し、申請書類一式を重ねて申請することで、援用が可能です。重ねた際に、上から順番に処理され、順位番号が付されます。また、順番を間違えると、取り下げや補正になります。
相続のタイプによる不動産の所有権移転登記に必要な書類
相続登記のタイプにより、必要な書類が違ってきます。
a)遺言による相続の場合
b)遺言書がなく法定相続の場合
c)遺言書がなく法定相続でなく遺産協議書による相続の場合
の順番で書類が多くなり、手続きが煩雑になります。
戸籍謄本類と印鑑登録証明書に関して、３ヶ月以内に取得したもの等の有効期間の設定はないので、数年前に取得したもの等の古いものでも構いません。ただし、相続登記名義人になる方の住民票は、被相続人の死亡日以降に取得したものになります。
一般的に、権利証と呼ばれる登記済証又は登記識別情報通知は、相続登記の場合では必要ありません。権利証を添付する意味は、登記義務者が権利を有しており、かつ権利を失うことの意思表示となりますが、相続の場合は被相続人が既に亡くなっていますのでその必要性がないことになります。
必要書類は、それぞれの事情で微妙に異なりますが、原則的に以下のような書類が必要になります。
a)遺言による相続の場合
- 遺言書
- 被相続人の除籍謄本
- 被相続人の住民票除票、又は戸籍の附表
最後の住所と登記簿の住所が違うとき、住所のつながりを証明するため - 不動産を相続する方の戸籍謄本又は戸籍抄本
- 不動産を相続する方の住民票(又は住民票コード)
- 固定資産評価証明書又は固定資産税納税通知書
- 不動産の登記簿謄本又は土地の所在・地番、建物の所在・家屋番号の正確な情報
b)法定相続の場合
- 被相続人の最後の本籍地で取得可能な戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本の全て
- 被相続人の出生から死亡までの全ての連続した戸籍謄本・除籍謄本、改製原戸籍謄本
- 被相続人の住民票除票、又は戸籍の附表
最後の住所と登記簿の住所が違うとき、住所のつながりを証明するため - 法定相続人全員の戸籍謄本又は戸籍抄本
- 法定相続人全員の印鑑証明書
- 不動産を相続する方の住民票(又は住民票コード)
- 固定資産評価証明書又は固定資産税納税通知書
- 不動産の登記簿謄本又は土地の所在・地番、建物の所在・家屋番号の正確な情報
c)遺産分割協議書による相続の場合
- 被相続人の最後の本籍地で取得可能な戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本の全て
- 被相続人の出生から死亡までの全ての連続した戸籍謄本・除籍謄本、改製原戸籍謄本
- 被相続人の住民票除票、又は戸籍の附表
最後の住所と登記簿の住所が違うとき、住所のつながりを証明するため - 法定相続人全員の戸籍謄本又は戸籍抄本
- 法定相続人全員の印鑑証明書（作成後３ヶ月以内でなくても構いません。）
- 不動産を相続する方の住民票(又は住民票コード)
- 固定資産評価証明書又は固定資産税納税通知書
- 不動産の登記簿謄本又は土地の所在・地番、建物の所在・家屋番号の正確な情報
- 遺産分割協議書
- 相続関係説明図
※被相続人の住民票除票、不動産を相続する方の住民票には、共に本籍の記載が必要
遺贈による登記手続
特定遺贈であれ包括遺贈であれ、登記申請は、受遺者を登記権利者、遺贈者を登記義務者とする共同申請によります。その場合、遺贈者は死亡しているので、遺言執行者がいる場合は遺言執行者が、遺言執行者がいない場合は相続人全員が登記義務者となって申請することになります。
- 遺贈の場合は、相続と違って、登記識別情報（権利書）の添付が必要です。見つからない場合は、予め申請書に紛失と書くか、法務局からのお尋ねに紛失の旨回答します。
- 遺贈の場合は、相続と違って、登記上の住所と最後の住所が違うとき、住所変更登記を経由する必要があります。
遺言執行者による所有権移転登記
所有権が移転される権利者からの委任状を添付します。遺言者が亡くなった時点で所有権が既に権利者に移転しているからです。
そして、申請書には遺言執行者の実印を押印し、印鑑登録証明書を添付します。遺言執行者は遺言者たる登記義務者の代理となっているためです。
申請書には、権利者、義務者と共に、自分を遺言執行者兼権利者代理人と記載します。
不動産所有者と被相続人の一致性の証明
登記簿の住所を戸籍で証明できないときは、不動産の所有者、つまり登記簿に記載されている人が被相続人であるという一致性を証明する必要があります。住んでいた自宅であれば、通常は被相続人の住民票の除票の住所と一致しますので問題がありません。しかし自宅とは別の不動産で、かなり以前に取得したものの場合、一致しないことがあります。そのときは法務局から以下のような各種の書類の取得を求められます。
- 不動産の権利書
これを所有していれば問題ありません。 - 固定資産税評価証明書
通常であれば、登録免許税の計算の基礎は固定資産課税明細書でも済みますので必ずしも必要ありません。 - 被相続人又は配偶者の戸籍の附票
住んでいた住所が記載されますが、保存期間が5年とされていますので、それより前だと廃棄証明書しか出ません。 - 不在住証明書、不在籍証明書
その不動産登記簿に載っている表記を住所として同一氏名の方が住んでいないことの証明が不在住証明書、本籍として同一氏名の方が存在していないことの証明が不在籍証明書です。不在住証明書だけで良いようなものですが、昔は本籍を載せていたとのことで両方要求されます。
官公署から出来得る限りの書類を集めて提出することにより、登記官が総合的に判断するようです。このような面倒なことにならないよう、相続が発生したら早めの相続登記をすることが必要です。
住宅ローンが残っている不動産の相続
住宅ローンが残っている不動産を相続することはよくあります。そして、ほとんどすべての住宅ローンでは、団体信用生命保険などの生命保険に加入しています。結果として、手続きは面倒なものの、ローンの残債は全て生命保険の保険金で充当されますので、住宅ローンの残っていない不動産と実質的には同等で、特に負担を負うことはありません。
- 登記簿謄本に記載されている抵当権者に連絡し、不動産の所有者が亡くなったことを伝えます。
- 生命保険金請求の書類が送付されてきますので、手続きをして、まずローンの残債を保険金で充当することにより、債務をなくします。
- 住宅ローンが完済され、抵当権抹消登記用の書類が送られてきます。
- 当該不動産の相続登記を行います。
- 最後に、新しい所有者名で、抵当権の抹消登記を行います。
抵当権抹消登記
抵当権抹消登記に関しては、以下のページを参照してください。
＞抵当権抹消登記
火災保険の質権設定承認裏書の抹消
住宅を購入し、ローンを組む場合に、火災保険の加入、及び質権の設定が必要になることがあります。ローン中に住宅が火災に見舞われてしまうと、融資が焦げ付く恐れが高くなるので、それを防ぐため、金融機関が火災保険の加入を義務付けるわけです。「質権設定付きの火災保険」になると、火災のときに保険会社から支払われる保険金は優先的に金融機関の返済に充てられることになります。つまり、被保険者が火災などで家を失ったとき、保険金を受け取れない代わりに、残ったローンの返済を免れることになります。もし、支払われた保険金がローンの残債額を超える場合、その分は被保険者が受け取ります。
抵当権の抹消をすると、一緒に、損害保険会社宛の「質権設定承認裏書全部抹消承認請求書」及び裏書された火災保険証券が送られてきます。それを火災保険会社に送ることにより質権が外れ、その後の保険金は被保険者に支払われることになります。
固定資産評価額と税額に関する証明書等
- 納税通知書
毎年、市区町村から送付されてくる固定資産税の額を通知する書面です。 - 課税明細書
納税通知書と一緒に綴じられている固定資産税の計算過程を示している明細書です。
この書面の「価格／評価額」の欄に記載されている金額が固定資産評価額です。
土地と家屋が別々に記載されています。 - 評価証明書
市区町村役場の固定資産税課で取得できます。有料です。
課税明細書の固定資産評価額を証明するために別途取得する書面です。 - 公課証明書
市区町村役場の固定資産税課で取得できます。有料です。
納税通知書の実際の固定資産税額を証明するために別途取得する書面です。 - 評価通知書
市区町村役場の固定資産税課で取得できます。無料です。
評価証明書と同様に、固定資産評価額を証明するために別途取得する書面です。
使途が不動産登記に限られ、宛先が法務局となっています。
不動産登記の登録免許税を計算するために添付するのは、課税明細書、評価証明書、評価通知書のいずれでも構いません。
登録免許税
不動産の相続による所有権移転登記の登録免許税は、固定資産評価額の1000分の4です。遺贈の場合は、1000分の20です。評価額は1000円未満を切り捨て、計算結果の税額は100円未満を切り捨てます。固定資産評価額を証明するための書面を添付します。登記申請する年度の固定資産評価額が採用されます。従って、書面も申請日に対応する、4月1日から始まる最新年度のものが必要になります。例えば、平成25年4月1日から平成26年3月31日の間に登記の申請をするのであれば、「平成25年度」の固定資産評価証明書が必要になります。
課税明細書を使用してマンションの登録免許税を算出する方法
- 建物は、課税明細書に記載されている個別の固定資産課税標準額が登録免許税計算の基礎になりますので、分かり易いです。
- 土地は、持分を乗じた固定資産課税標準額が記載されていますが、それではなく、（記載されていないので）価格に持分を乗じた金額を算出し、それを登録免許税計算の基礎とします。間違えやすいです。
- 持分は登記情報を用います。課税明細書から持分を算出する場合は、固定資産本則課税標準額を固定資産課税標準額で除すと求められます。都市計画税本則課税標準額を都市計画税課税標準額で除しても同じ値になるはずです。
申請書類の郵送
相続登記申請は郵送でも可能です。以下、書類を郵送する際の注意事項です。
- 送付
- 送付先は当該不動産を管轄する登記所です。Webサイトで調べることができます。
- 書留郵便又はレターパックプラスで、宛先は不動産登記受付係とします。
- 封筒には「不動産登記申請書在中」と赤文字で記載します。
- 申請書
- 郵送で申請する場合、申請書の日付は発送する日を記載します。
- 申請書に、「申請人の住所へ送付の方法により登記識別情報通知書の交付を希望します。」と記載します。
- 登録免許税の印紙は、申請書とホチキス留めし、契印（申請人が２人以上いる場合は１人で可）を押します。申請書の余白に貼付する方法でも可です。
- 返信
- 返信用封筒として、角２封筒（切手は貼らない）を同封します。必ず、一般書留の本人限定郵便にします。
- 登記識別情報は、権利者本人限定郵便なので、権利者が複数いる場合は、返信用封筒も複数必要になります。
- その他
- 相続関係説明図を添付すれば、写し不要で被相続人の戸籍謄本類の原本は還付されます。
- その他の遺産分割協議書、印鑑証明書、住民票、課税明細書等の原本還付を希望する場合は、コピーをして末尾に「原本の写しに相違ありません。」及び日付と住所を記載し、申請人が署名捺印します。
- 書類に不備があると本人の出頭を要請されるので、近くの法務局で間違いがないか確認してもらうことが必要です。
不動産相続登記書類の原本還付
不動産相続登記申請において法務局に提出した書類の内、一部を戻してもらえます。それを原本還付と言います。
戸籍謄本類の還付
相続関係説明図を添付書類として提出する場合、相続関係説明図において戸籍情報が証明されるので、「原本還付」と書いておくことにより、戸籍謄本類を還付してもらえます。被相続人の戸籍を出生まで遡って取得した場合などで、戸籍謄本類を記念に保存したい場合に利用します。
その他の書類の原本還付
戸籍謄本類以外の
- 住民票、住民票の除票、印鑑登録証明書、遺産分割協議書、相続放棄申述受理証明書、相続分なきことの証明書、固定資産評価証明書
などは、相続関係説明図では証明できないので、原則還付されません。しかし、それぞれをコピーし、そのコピーに、「原本の写しに相違ありません。」の文言及び年月日、氏名を自署し、捺印すれば、原本を還付してもらえます。ただし、登記義務者の印鑑登録証明書は還付されません。代理申請の場合の自署、捺印は代理人がします。
農地、森林を相続したときの土地届け
現在、全国で、所有者が分からない農地や森林が増えています。特に、相続の発生時に土地の所有者が分からなくなります。結果として、以下のような問題が生じています。
- 農業や林業を集約化して効率を高めることが出来ない
- 企業やNPO等が国土の管理に新たに参入する上で支障となる
- 災害復旧を行う際に支障が生じる
- 身元の知れない所有者による土地の放置等に対する地域の不安が増大する
今後、人口減少、高齢化の進行に伴い、このような土地が急増することが懸念されているため、農地、森林の土地届が義務化されました。
農地
農地を相続したときは、登記を終えた後、速やかに農業委員会に届け出をする必要があります。
「農地法第３条の３第１項の規定による届出書」
平成21年12月以降、届け出が義務になりました。
なお、農地に関しては、以下の仕組みが準備されています。
- 売買貸借をあっせんする仕組み、
- 貸し手と借り手の間に公的機関が入る仕組み
- 公的機関に貸し付けを委任する仕組み
森林
森林を相続したときは、登記を終えた後、速やかに市区町村に届け出をする必要があります。
「森林の土地の所有者届出書」
平成24年4月以降、届け出が義務になりました。
なお、森林に関しては、以下の仕組みが準備されています。
- 売買をあっせんする仕組み
- 管理委託を受ける仕組み
参考情報
東京法務局登記電話相談室
- 不動産登記及び商業・法人登記の申請をするに当たっての一般的な相談
- 042-540-7211 平日：午前8:30～午後5:00
当行政書士事務所の役割
町田・高橋行政書士事務所の相続サポート
サポート内容
相続による不動産の所有権移転登記に関して、相続関係説明図及び遺産分割協議書の作成、それに先立つ戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書などの取得、相続財産目録の作成、利害関係者への説明など全般的にサポートいたします。登記の申請書を司法書士に依頼する場合は別途実費が必要です。本人申請で行うことも可能です。
費用
相続手続きの一環として、当事務所経由で登記を司法書士の先生に依頼される場合は、当事務所から見積りを依頼します。
期間
一般的に１～２週間かかります。
対応エリア
- 町田市などの東京都
- 相模原市、横浜市、川崎市、座間市、厚木市、大和市、綾瀬市、海老名市などの神奈川県
- 内容によっては全国、海外へのコンサルテーション等も行います。
問合せ
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