事業用定期借地権設定

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事業用定期借地権設定契約の例、サンプル(ひな形)

以下は、事業的借地権設定契約に関する覚書の例、サンプル(ひな形)です。この覚書は、頭書きの末尾3行にあるように、地方公共団体の指定、助成金の交付が受けられた時に公正証書を締結することを約したものです。条件が満たされたときに、その3行を削除して公正証書にします。

定期借地権に関しては、以下をご参照ください。
>定期借地権

事業用定期借地権設定契約覚書

賃貸人(借地権設定者)○○○○(以下「甲」という。)と賃借人(借地権者)株式会社□□□□(以下「乙」という。)は、平成  年  月  日、乙が、甲所有の後記記載の土地(以下「本件土地」という。)を乙の事業の用に供する建物(以下「本件建物」という。)の所有を目的とした「事業用定期借地」として賃借する事業用定期借地権設定契約(以下「本契約」という。)を締結することに合意したので、覚書(以下、「本覚書」という。)を作成した。
本契約は、公正証書によるものとし、賃貸借契約の開始時、又はそれ以前に、本覚書条項に従い、公正証書を作成するものとする。ただし、△△市の指定、△△県の助成金の交付を受けられないときは、本契約に移行しない。本覚書の有効期限は、平成XX年8月末日とする。

  • (契約の目的)
    第1条 甲は専ら◇◇◇◇の事業の用に供する本件建物の所有を目的として、本件土地に、乙のために、借地借家法(以下「法」という。)第23条第1項に規定する借地権(以下「事業用定期借地権」という。)を設定するものとする。
    2 本契約により甲が乙のために設定する事業用定期借地権(以下「本件借地権」という。)は賃借権とする。
    3 本件借地権には、契約更新がないこと、建物築造による存続期間の延長がないこと及び建物買取請求権がないものとする。
  • (建物の建築等)
    第2条 乙は、本件土地に後記記載と異なる建物又は建物以外の構造物を建築してはならない。
    2 乙は、本件建物を、専ら前条第1項に定める事業に供するものとし、その全部又は一部を居住の用に供してはならない。
  • (契約期間)
    第3条 本件借地権の契約開始時期は、△△市の◎◎◎◎の指定及び△△県の◎◎◎◎の交付が確定後、甲及び乙の合意により決めるものとして、契約期間は30年とする。
  • (権利金)
    第4条 本件借地権契約の権利金は、500,000円とする。甲は乙に対し返還の義務は生じない。
  • (賃料)
    第5条 本件土地の賃料は、月額金100,000円也とする。ただし、1ヶ月未満の期間については、日割り計算によるものとする。
    2 乙は、翌月分の賃料を、毎月末日までに甲の指定する金融機関の口座に振り込むことにより、甲に対し支払わなければならない。
  • (保証金)
    第6条 乙は、賃料、第17条に規定する遅延損害金その他本契約に基づいて生じる一切の乙の債務を担保するため、甲に対し保証金として金1,000,000円也を預託する。
    2 乙に賃料の不払いその他本契約に関して発生する債務の支払い遅延が生じた時は、甲は催告なしに保証金をこれらの債務の弁済に充当することができる。甲は、この場合には、弁済充当日、弁済充当額及び費用を乙に書面で通知する。乙は、甲より充当の通知を受けた日から30日以内に甲に対し保証金の不足額を追加して預託しなければならない。
    3 本契約の終了に伴い、乙が本件土地を原状(コンクリートを敷設した駐車場)に復して甲に返還し、かつ、第16条に規定する事業用定期借地権設定登記の抹消及び本件建物の滅失登記がなされた場合において、甲は、本契約に基づいて生じた乙の債務で未払いのものがあるときは保証金の額から当該支払債務の額を差し引いた額を、また、未払いの債務がないときは保証金の全額を、それぞれ遅延なく乙に返還しなければならない。この場合において、返還すべき金員には利息を附さないものとする。
    4 前項の場合において、未払債務額を差し引いて保証金を返還するときは、甲は、保証金から差し引く金額の内訳を乙に明示しなければならない。
    5 乙は、本件土地を原状(コンクリートを敷設した駐車場)に復して甲に返還するまでの間、保証金返還請求権をもって甲に対する賃料その他の債務と相殺することができない。
    6 乙は、保証金返還請求権を第三者に譲渡し、又は担保に供してはならない。ただし、第9条第2項に規定する場合については、この限りではない。
  • (土地の適切な使用)
    第7条 乙は、善良な管理者の注意をもって本件土地を使用し、土壌の汚染等により原状回復が困難となるような使用をしてはならない。
    2 乙は、騒音、振動、悪臭、有毒ガス又は汚水の排出等によって近隣に迷惑となるような行為を行ってはならない。
  • (建物の賃貸)
    第8条 乙は、本件建物を第三者へ賃貸する場合は、あらかじめ、甲の書面による承諾を得なければならず、次の各号に定めるところによるものとする。
    (1) 当該第三者との賃貸契約(以下この条において「建物賃貸借契約」という。)が、本件借地権の満了の2ヶ月前に終了するものとする。
    (2) 建物賃貸借契約において、法第38条(定期建物賃貸借)第1項の規定に従い、契約の更新がないこととする旨を定めること。
    (3) 建物賃貸借の締結に先立ち、建物の借主に対し、法38条第2項の規定による説明を行うこと。
    (4) 建物賃貸借契約の期間が1年以上である場合は、法第38条第4項の通知期間内に、建物の借主に対し、期間満了により建物賃貸借契約が終了する旨の通知をすること。
  • (借地権の譲渡、転貸)
    第9条 乙は、第三者に、本件借地権を譲渡し、又は本件土地を転貸しょうとする場合は、あらかじめ、甲の書面による承諾を得なければならない。
    2 甲が前項の譲渡に承諾を与えたときは、乙は本件借地権とともに甲に対する保証金返還請求権を当該第三者に譲渡するものとし、甲はこれを承諾する。
  • (土地の譲渡)
    第10条 甲は、本件土地を譲渡しようとする場合は、あらかじめ、その旨を乙に通知しなければならない。
    2 甲は、本件土地を第三者に譲渡した場合には、乙に対する保証金返還債務を当該第三者に承継させなければならない。
  • (承諾事項)
    第11条 第9条第1項に規定する場合のほか、乙は、次の各号に掲げる行為を行おうとする場合は、あらかじめ、甲の書面による承諾を得なければならない。
    (1) 本件建物又は本件建物以外の構造物についての物件表示記載の事項の変更(建物面積又は延床面積の変更にあたっては、3割以内の面積の増減を除く。)する場合。
    (2) 本件土地上に本件建物以外の◇◇◇◇に供する構造物を新設、増築する場合。
  • (通知義務)
    第12条 甲又は乙は、次の各号に該当することになった場合は、直ちに、その旨を本契約の相手方に書面により通知しなければならない。
    (1) 氏名若しくは名称、代表者又は住所若しくは、主たる事業所の所在地を変更したとき。
    (2) 合併又は、分割が行われたとき。
  • (費用負担)
    第13条 甲は土地に関する公租公課を負担し、乙は本件建物に関する公租公課を負担する。
  • (契約解除)
    第14条 次の各号に掲げる事由が乙に存する場合において、甲が相当の期間を定めて当該事由に係わる義務の履行を乙に対し催告したにもかかわらず、乙がその期間内に当該義務を履行しないときは、甲は本契約を解除することができる。
    (1) 第2条第1項の規定に違反して本件土地に物件表示と異なる建物若しくは構造物を建築したとき、又は同条第2項の規定に違反して本件建物の全部若しくは一部を居住の用に供したとき。
    (2) 第5条第1項の規定する賃料の支払いを2ヶ月以上怠ったとき。
    (3) 第6条第6項の規定に違反して、保証金返還請求権を譲渡し又は担保に供したとき。
    (4) 第7条各号の規定に違反する本件土地の使用を行ったとき。
    (5) 第8条各号に定めるところによらず、本件建物を第三者へ賃貸したとき。
    (6) 第9条第1項の規定する承諾を得ないで、本件借地権を第三者に譲渡し又は本件土地を第三者に転貸したとき。
    (7) 第11条に規定する承諾を得ないで、同条各号に掲げる行為を行ったとき。
    (8) その他本契約の規定に違反する行為があったとき。
    2 乙について銀行の取引停止処分、国税滞納処分又は破産、その他の法的整理手続きの開始の決定、会社清算等の私的整理の開始の決定があったときは、甲は直ちに本契約を解除することができる。前項ただし書の規定は、この場合における甲の解除について準用する。
  • (原状回復義務)
    第15条 本契約が終了する場合には、乙は、自己の費用をもって本件土地に存する建物その他乙が本件土地に付属させた物を収去し、本件土地を原状(コンクリートを敷設した駐車場)に復して甲に返還しなければならない。
    2 本件借地権が契約期間満了によって消滅する場合には、乙は、期間満了1年前までに本件建物の取り壊し及び本件建物の賃借入の退去等本件土地の返還に必要な事項を、書面により甲に報告しなければならない。
  • (登記)
    第16条 甲及び乙は、本契約を締結した後、遅滞なく、本件土地について事業用定期借地権設定登記ができるものとする。
    2 本契約が終了した場合には、甲及び乙は、事業用定期借地権設定登記を抹消するものとする。
  • (遅延損害金)
    第17条 乙は、本契約に基づき甲に対して負担する賃料その他の債務の履行を遅滞したときは、甲に対して年14.6%の割合による遅延損害金を支払わなければならない。
  • (契約費用の負担)
    第18条 本公正証書作成費用、本件借地権設定登記に係る登録免許税、及び抹消費用は、乙が負担するものとする。
  • (強制執行認諾)
    第19条 甲及び乙は、本契約記載の金銭債務を履行しないときは、直ちに強制執行に復することを認諾するものとする。
  • (管轄裁判所)
    第20条 本契約に係る紛争に関する訴訟は、本件土地の所在地を管轄する地方裁判所を第一審の管轄裁判所とするものとする。
  • (協議)
    第21条 本契約に定めのない事項又は本契約の規定の解釈について疑義がある事項については、甲及び乙は、民法その他の法令及び慣行に従い、誠意をもって協議し、解決するものとする。
  • (特約事項)
    第22条 特約事項については、次の記載のとする。
    (1) 第10条第1項に規定する本件土地を譲渡する場合は、甲はまず乙に通知するものとし、乙が買取を希望し、甲乙間で合意が成立したときは、乙に売り渡すものとする。
    (2) 乙は、本件事業用借地権を継続しがたい事由が発生した場合、本件事業用借地権設定契約を中途解約することができる。この場合、本件事業用借地権設定契約は、書面での解約の申し入れより3ヶ月後に終了するものとする。乙は甲の承諾を得て期日までに建物を取り壊し、本件土地を原状(コンクリートを敷設した駐車場)に復して返還することとする。また甲は、預託している保証金を違約金として没収するものとする。
    (3) 天地地変、公用収容その他行政処分により、本件土地が使用できなくなったり、使用が制限され、本契約を継続することが困難になったときは、本契約は失効する。この場合、お互いに損害賠償の請求をしない。本契約が終了した場合、預託されている保証金は、無利息にて乙に返還するものとする。
    (4) 賃料は、賃貸借開始日の月から、満5ヶ年を経過毎に固定資産税を参考として、甲乙協議の上、改定するものとする。なお前記にかかわらず、本件土地の価格が大きく変動、その他経済情勢の変動があり、賃料が不相応となった場合は、甲乙協議の上、賃料を改定できるものとする。
    (5) 本件事業用借地権設定契約は、期間満了1年前において、甲乙協議の上
    合意すれば満了後、新たに契約ができるものとする。この場合本件建物は従前と同じように使用できるものとする。
    (6) 将来において、相続が発生することを勘案して、次のことを確認する。
    ① 本件土地における相続が発生した場合、確定した相続人の指示に従うものとする。
    ② 賃料の振込口座が不明の時は供託するものとする。

以 上

[不動産の表示]

1. 甲 所有の土地の表示
所在   △△市△△区△△町
地番   0番
地目   宅地
地積   111.11㎡

2. 乙 建設建物の表示
構造   木造2階建
用途   ◇◇◇◇施設
延床面積 555.55㎡(予定)

以上を証する為、本覚書を2通作成し、甲(○○○○)、乙(株式会社□□□□)が署名押印し、1通ずつ保有するものとします。

覚書年月日    平成  年  月  日

甲 (賃貸人)

住所

氏名                     印

乙 (賃借人)

住所

氏名                     印

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